Risikoanalyse Gebrauchtimmobilie
Eine Vielzahl an Gebraucht- oder Bestandsimmobilien aus privatem oder gewerblichem Besitz oder aber aus der Bankverwertung noch vor der Zwangsversteigerung wechseln ihren Besitzer.
Warum eigentlich?
Die Gründe hierfür können vielfältig sein, aber mit den nachfolgend behandelten Gründen sollten sich potentielle Investoren besonders auseinandersetzen, bürgen diese doch mitunter ein nicht unerhebliches Risiko in sich.
Nicht attraktiv für den bisherigen Besitzer?
Immobilieneigentümer mit lukrativen, ertragreichen und modern sanierten Objekten in guten Lagen werden in der Regel nie verkaufen, warum auch.
Also gelangen in den Zweiterwerber- oder Dritterwerbermarkt oftmals nur Objekte in schlechten Lagen, mit erheblichem Instandhaltungsrückstau, ohne Vollvermietung oder mit einer sozial angespannten Mietersituation.
Kaufpreis immer nachkalkulieren!
Bestandsimmobilien haben in der Regel im Vergleich zu Denkmal- und Sanierungsimmobilien einen geringeren Kaufpreis.
Der Grund hierfür ist ganz einfach: Unsere Sanierungs- und Denkmalimmobilien sind bedingt durch die durchgeführte Kernsanierung immer auf dem Stand eines Neubaus und das nach den aktuellen technischen und bauphysikalischen Anforderungen.
Bestandsimmobilien hingegen unterlagen meist schon jahrelanger Abnutzung und benötigen dadurch, wenn auch vielleicht nicht sofort, dann aber in wesentlich kürzerer Zeit Reparatur- und Instandhaltungsmassnahmen. Diese zusätzlichen hohen Kosten müssen dem anfänglichen Kaufpreis hinzugerechnet werden.
Dadurch kann der Endpreis nach einer bestimmten Betrachtungsdauer durchaus viel höher sein, als bei einer neu modernisierten Denkmal- oder Sanierungsimmobilie.
Rendite bei Vermietung immer nachkalkulieren!
Da der Einstandspreis für verbrauchte oder gebrauchte Bestandsimmobilien naturgemäss meist etwas geringer ist, wäre zumindest bei einer etwa vergleichbaren Miete zunächst auch eine etwas höhere Rendite denkbar.
Allerdings vereinnahmt der Käufer diese Miete immer vor Steuern, dass heisst, er hat die Mieterträge voll zu versteuern. Leicht schrumpft so die Rendite nach Steuern auf bis zu 50% - also die Hälfte!
Bei unseren Denkmal- und Sanierungsimmobilien hingegen wird die Rendite nach Steuern dagegen sogar deutlich höher. Vergleicht man beide Investitionen, so fällt die Nachsteuer-Rendite beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie nahezu immer schlechter aus.
Keine Gewährleistung oder Garantie!
Bestandsimmobilien werden immer ohne die Übernahme einer Gewährleistung oder irgendwelcher Garantien verkauft.
Dies ist ein erhöhtes Risiko, denn es bestehen keinerlei Ansprüche wegen etwaigen Baumängeln oder sonstigen Mängeln, wie beispielsweise Altlasten auf dem Grundstück, oder aber auch verdeckte Mängel, wie beispielsweise Hausschwamm.
Derartige Mängelbeseitigungskosten bleiben allein beim neuen Eigentümer. TannCAPITAL AG - Käufer hingegen besitzen auf vertraglicher und gesetzlicher Grundlage umfangreiche Garantien und Sicherheiten.
Keinen Rückgriff auf Handwerker!
Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie hat der neue Eigentümer keinen Rückgriff auf die Handwerker, welche das Objekt errichtet oder saniert haben. Meist sind diese dem neuen Eigentümer noch nicht einmal bekannt.
Für notwendige Reparaturen müssen sich anderweitige Handwerker zunächst mit der Substanz und den Systemen neu auseinandersetzen.
Für alle Objekte der TannCAPITAL AG hingegen erfolgt während der Bauphase eine vollständige ingenieurtechnische Überwachung und nach Abschluss erstellen qualifizierte Ingenieure einen Qualitätsnachweis.
Was passiert mit bestehenden Mietverträgen?
«Kauf bricht Miete nicht», eine alte Rechtsregel aus der Immobilienbranche trifft auch für den Erwerb einer Bestandsimmobilie zu und bricht daher einen bestehenden Mietvertrag nicht.
Dass heisst konkret, der neue Besitzer kann bestehende Verträge nicht einfach kündigen, ändern oder selbst nutzen. Er ist an die bestehenden Verträge gebunden.
Bedenken sollten man zudem, dass rückständige Mieten nicht immer zur Kündigung berechtigen, da sie eventuell aus Mängelansprüchen resultieren.
Existieren Gefahren beim Eintritt in eine bestehende Eigentümergemeinschaft (WEG)?
Wenn eine bestehende Eigentumswohnung erworben wird, tritt der neue Besitzer automatisch in die bestehende Eigentümergemeinschaft ein.
Hierbei könnten unkalkulierbare Kosten wegen zuvor beschlossener und noch nicht durchgeführter Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten auf den neuen Besitzer zukommen. Diesen Kosten kann man sich dann nicht entziehen, da es in einer WEG klare gesetzliche Beschlussregelungen gibt.
Auch bestehen hinsichtlich der bestehenden Instandhaltungsrücklage Risiken, diese könnten von der WEG zusätzlich und nachträglich von dem neuen Besitzer verlangt werden.
Fazit: Bei einem regulären Erwerb einer Denkmal- oder Sanierungsimmobilie der TannCAPITAL AG erhalten Sie Immobilien, die nicht nur zeitgemäss sondern auch nach den strengen aktuellen gesetzlichen Anforderungen an Wärme-, Schall- und Brandschutz errichtet werden. Nicht zuletzt durch die attraktive steuerliche Subvention des Staates rechnen sich unsere Immobilien am Ende meist genauso günstig. Also, kein Grund die nicht unerheblichen Risiken einer Gebrauchtimmobilie einzugehen.
